Voraussetzung einer Grundstücksteilung
Grundsätzliche Voraussetzung einer Grundstücksteilung
Grundsätzlich kann man jedes Grundstück teilen. Ob es zur Teilung einer behördlichen Genehmigung bedarf, ist in jeweiligen Landes recht unterschiedlich geregelt, wobei die Teilung eines bebauten Grundstücks in Niedersachsen genehmigungsfrei ist.
Bebauungsmöglichkeiten prüfen
Durch eine Teilung dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die der niedersächsischen Bauordnung oder einer aufgrund der niedersächsischen Bauordnung erlassenen Vorschrift widersprechen.
Voraussetzung ist, dass die auf einem Grundstück vorhandene Bebauung, so auf dem Flurstück platziert ist, dass zu einem geplanten Neubau ortsübliche Abstände eingehalten werden können.
Baurechtliche Prüfung
Innerhalb geschlossener Ortschaften richtet sich die Baubarkeit grundsätzlich zunächst nach Paragraph 34 Baugesetzbuch, wonach sich eine geplante Bebauung in die Örtlichkeit einfügen muss.
Häufig gibt es darüber hinaus Flächennutzungspläne, die Grundzüge der erlaubten Bebauung vorgeben, Baustufenpläne, die weitergehende Regelungen vorgeben oder Bebauungspläne, die Art und Umfang der zulässigen baulichen Nutzung teils sehr detailliert regeln.
Während die Flächen Nutzungspläne in der Regel nur die Art der zulässigen Nutzung geregelt wird, also Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet etc., wird in Baustufenplänen und Bebauungsplänen in Verbindung mit einer Baunutzungsverordnung zumeist insbesondere geregelt, in welchem Umfang Grundstücksflächen überbaut werden dürfen.
Darüber hinaus liegt eine möglicherweise festgesetzte Geschossflächen Zahl GFZ fest, in welchem Verhältnis die Geschossfläche der Gebäude zur Größe des Grundstückes stehen darf.
Gibt es keinen Bau Stufenplan oder Bebauungsplan, sondern ist eine geplante Bebauung gemäß Paragraph 34 Baugesetzbuch oder außerhalb geschlossener Ortschaften nach Paragraph 33 Baugesetzbuch zu beurteilen, so liegt die Beurteilung des zulässigen häufig im Ermessen der verantwortlichen kommunalen Gremien und Behörden.
Regelmäßig muss baurechtlichen Sicherheit durch Beantragung eines Bauvorbescheides geschaffen werden. Dies ist in der Regel auch da dann erforderlich, wenn bebauen erzielt werden sollen, die eine Abweichung von Festsetzung in einem Bebauungsplan enthalten oder für die Überschreitungen beantragt werden sollen, zum Beispiel hinsichtlich der überbaubaren Grundfläche oder der zulässigen Geschossfläche.
Beratung durch das Bauamt
Eine erste orientieren der Beratung kann in der Regel auch bei den zuständigen Baugenehmigungsbehörden in Anspruch genommen werden.
Im Regel Fall ist die Einschaltung eines Architekten empfehlenswert.
Zu prüfen ist ergänzend, ob im Grundbuch verzeichnete Rechte Dritter gegeben und oder Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, die Einfluss auf eine ergänzende oder ersetzende Bebauung haben.
Insoweit ist grundsätzlich im Zuge einer Bebauungsprüfung auch eine aktuelle Grundbucheinsicht sowie eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis empfehlenswert.
Baurecht schaffen
Was ergänzend beachtet werden sollte. So ist insbesondere zu prüfen, ob vielleicht auf dem Grundstück bestehender Baumbestand geschützt ist und einer zusätzlichen Neubebauung entgegenstehen könnte.Hier ist im Einzelfall eine Detailprüfung erforderlich und Einbindung der zuständigen Behörden.
Problematisch ist hierbei, dass vielfach die für den Naturschutz zuständigen Behörden Auskünfte zur Genehmigung notwendiger Rodungen nur im Rahmen formeller Antragsverfahren geben und auch nur dann, wenn Baumbestand einer Baurechtlich genehmigten Neubebauung entgegensteht.
Das bedeutet erst einmal Baurecht schaffen und dann klären, ob Bau behindern Bäume gerodet werden dürfen.
Werterhalt beachten
Stehen sie vor der Entscheidung, einen Teil eines Grundstückes abtrennen und zur Neubebauung zu veräußern, sollte nicht nur darauf geachtet werden, dass die Grundstücksteilung in Bezug, auf den jetzt zu verkaufenden Grundstücks Teil wirtschaftlich optimiert wird.
Sehr wichtig ist auch der Blick auf den Wert Erhalt des restlichen Grundstückes.
Hier empfiehlt sich auch der Rat eines auf Grundstücksteilung spezialisierten Profis einzuholen, damit eine Erteilungs- und Erschließungsplanung einerseits den kurzfristig zum Verkauf geplanten Grundstücksteil optimiert, gleichermaßen aber auch dafür sorgt, dass für den verbleibenden Grundstücksteil eine möglichst optimale Situation entsteht.
Beachtet werden sollte auch die Anordnung von Zuwegung Vereinbarung von Wege und Leitungsrechten, Abstände zwischen Gebäude und vieles mehr.
In diesem Zusammenhang mag auch sinnvoll sein, im Rahmen der Möglichkeit auf die künftige nachbarlicher Neubebauung Einfluss zu nehmen. Entsteht beispielsweise im bisherigen Wintergarten ein Gebäude mit erdrückender Wirkung, mit starkem Einblick in das eigene Haus oder entsteht der PKW Stellplatz des Nachbarn direkt neben der eigenen Terrasse, sind Nachteile für den Wert des verbleibenden Grundbesitzers vorprogrammiert.